Av Trond Folckersahm
I løpet av september har boligprisene i Norge sunket med 1,6 prosent. Dette er en prisnedgang som er langt kraftigere enn det markedet har sett på flere år. Dette har ført til usikkerhet både hos dem som skal kjøpe og dem som skal selge boliger. Bør man sitte på gjerdet og vente på bedre tider, eller skal man selge nå før markedet faller ytterligere?
– Boligprisene utviklet seg svakt i september i store deler av landet, og vi venter at boligprisene vil fortsette å falle frem mot nyttår, noe som er en normal sesongutvikling. Men styrken i prisnedgangen er sterkere enn vanlig og sterkere enn under det forrige boligprisfallet i Norge høsten 2013, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer.
Mange faktorer spiller inn
Det er flere årsaker til at prisene faller så mye som de gjør nettopp nå. Profesjonelle investorer som så en mulighet til å gjøre god forretning ved å kjøpe boliger mens markedet var på vei oppover, for så å selge dem med god fortjeneste innenfor en forholdsvis kort tidshorisont, ser nå at gevinsten er i ferd med å renne ut som sand mellom fingrene og selger unna for å unngå tap. Det samme gjelder for amatørene i markedet som ville sikre seg en bolig nummer to med samme målsetning som de profesjonelle investorene. Samtidig hadde entreprenører og utbyggere trolig et overoptimistisk syn på hvor mange nye boliger det egentlig er behov. Trykket i markedet førte til at det ble iverksatt flere og større prosjekter enn nødvendig. Noe som igjen har ført til at det har blitt en overetablering av nye hus og leiligheter i enkelte områder. I tillegg har myndighetene innført restriksjoner på lån til bolig som også har lagt en demper på kjøpelysten, ikke minst hos unge i etableringsfasen som ikke har all verden av egenkapital. Restriksjoner flere aktører i boligmarkedet har tatt til orde for at bør endres på bakgrunn av den nye situasjonen i boligmarkedet. Redusert arbeidsinnvandring er også en faktor som har virket negativt på salget av boliger i enkelte områder.
Ønsker endring i restriksjoner
«Myndighetenes innstramming i boliglånsreglene har fungert etter hensikten og vært den utløsende faktor for omslaget. Men i dag bidrar også mer grunnleggende endringer til nedgangen:
Økt ferdigstilling av boligprosjekter som frigjør bruktboliger for salg og dermed et stort tilbud av boliger i markedet. Kraftig fall i arbeidsinnvandringen den senere tid som reduserer den samlede etterspørselsveksten etter boliger.
Et boligprisnivå som reflekterer forventninger om rekordlave renter i mange år fremover. Norges Banks varsel om mulig renteoppgang allerede i 2018, kan derfor også bidra til usikkerheten.
Ovennevnte endringer er mer enn tilstrekkelig for at boligprisene skal svekkes en periode fremover. Det er derfor nå riktig å justere boliglånsforskriften slik at den ikke legger ytterligere sten til byrden for kjøperne», heter det i en uttalelse fra adm.dir Leif J. Laugen i Eiendomsmegler Krogsveen.
Når er bunnen nådd
Når bunnen er nådd kommer det ingen entydige svar på. Blant andre Prognosesenteret antyder at boligprisene vil falle fram til årsskiftet for så å øke igjen på nyåret. Det samme antyder Eiendom Norge under forutsetning av at restriksjonene som er lagt på boliglån fjernes, samtidig som de understreker at nedgangen i boligprisene på denne tiden av året er en faktor som er tilbakevendende.
Rentenivået vil selvsagt også ha en innvirkning på bolighandelen. I utgangspunktet forventet ikke Norges bank noen renteøkning før i 2019, men nye signaler varsler om en endring allerede i 2018. På den annen side vil styringsrenten mest sannsynlig holde seg på dagens nivå dersom boligprisene fortsetter å falle utover i 2018.
Men, alt tyder på at for dem som snuser på ny bolig kan gjøre en god handel i perioden fram til årsskiftet, spesielt dersom de ikke har et objekt til salgs. Samtidig advarer Forbrukerrådet boligkjøpere mot å handle bolig med kort tidshorisont i håp om å gjøre et varp. De forventer en svak vekst i boligprisene framover og påpeker at kostnadene med å selge en bolig, megler, takst og andre faktorer vil spise opp gevinsten dersom man handler kortsiktig. Derfor anbefaler boligkjøpere å tenke langsiktig, og gjøre sine disposisjoner i forhold til det. Men som en konklusjon kan det tyde på at en bolighandel som gjennomføres i løpet av denne høsten kan være den mest gunstige handelen man kan gjøre i løpet av den nærmeste framtiden.
